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台商与大陆房地产

信息来源:eooaoo.com  时间:2008-01-25  浏览次数:185

  很多台商卖掉自己在台湾的房产,举家迁到大陆,在这里他们只需要花很少一部分的钱就可以购房置地,剩下的钱用来投资或开店……
  从上世纪80年代初第一家台资企业落户,经过15个年头的发展,台商在大陆的总投资金额增长到近800亿美元,台资企业已达7万多家,且大企业越来越多。华南地区(福建省、广东省、广西壮族自治区、海南省、江西省)累计合同台资金额总计为499.10亿美元,占31省市累计合同台资金额总数的39%。投资方式从“三来一补”、“台湾接单、大陆生产、香港出口″向″三资″和”独资″、“大陆接单、大陆生产和大陆直接出口”转变;投资行业涉及三大产业、26个行业;投资地区,由珠三角向长三角,进而向青岛、北京、东北一线延伸,并开始向西部辐射……
  台商投资有明显的“聚落现象”,由于上下游台商之间的共同利益取向驱使他们自然聚集,从而减少生产和运输成本,增加效益。台资企业喜欢集中在一个地区投资,彼此分工,共同发展。由于彼此距离近,企业间的运作速度自然就快。许多在珠三角的台商平时喜欢一起吃吃饭、打打高尔夫球,相互沟通。在企业运作中,这种沟通与信任使不少中间环节得以减省(如很多时候企业间合作不必签订一般性合同等),从而缩短接单到出货的时间。美国IT厂商从接单到出货的时间约为4个月,而台湾厂商仅需两星期。
  台商对大陆投资逐渐多元化,涉及房地产及土地成片开发等诸多领域,可以说目前几乎没有台商不涉及的领域。
  目前,中国大陆已成为台湾“资本输出”最大的市场。早在1996年,台商核准间接对外投资中国大陆的总金额,就高居台湾历年来核准对外投资地区的第一位。台商在大陆的投资仅次于香港而排行第二位。
  火爆房地产业引起台商极大的兴趣
  他们在大陆投资房地产经历了一个从失败到成功的过程。
  建筑业前往大陆,这是台湾建筑业求生存的必然趋势。2001年2月?台湾建筑投资公会30多位会员,以每位会员出资新台币1000万元,联合到大陆进行尝试性投资,并锁定上海、北京两地,兴建住宅大楼。
  过去建筑业赴大陆投资开发外销商品房的业者,高档套牢者比例超过九成,主要因为外销房供过于求。早些年在外销商品房时代,已抢先赴上海攻城略地的台湾知名企业和负责人,多半是锁定写字楼(办公大楼)、商业大楼为主。曾经赴大陆投资的建筑业包括远雄国际集团、大陆工程总经理殷琪、国信集团负责人蔡辰男、宏国关系事业第二代林鸿明和林鸿道等,都遭高档套牢,即使知名、大型的建商也多以铩羽而归收场。汤臣集团看好浦东的发展前景,1992年正式进入浦东,主要从事房地产业。自从1992年汤臣集团正式参加浦东陆家嘴金融贸易区土地招标,夺得第一个开发项目以来,汤臣在上海共投资了16亿美元,开发了20个投资项目,其中在浦东的项目占了16个。在1994年到1997年,汤臣集团曾一度陷入经营泥沼,被戏称为″浦东最大的套牢户″。为了盘活资金、渡过难关,已故董事长汤君年先生把他在香港最好的房地产和最好的上市公司卖掉,来维持上海方面的运作。
  台商在大陆投资房地产失败比例较高,主要是大陆土地供给无限大。宏观调控确实对台商影响很大,原因之一除对买房自备款普遍要求提高到五成以上、限制购屋需求外,对于房产开发商自有资本金要求也提高到35%,加上台湾对于投资大陆房产的金额限制在1000万美元内,台湾的房地产开发商资金实力相当有限。项目投资额在人民币25亿元、折合新台币约上百亿元的建案,属于中小型规模。大规模项目开发案所需投资额高达人民币50亿到80亿元,所需新台币资金约二、三百亿元,如果以自备资本金65%估计,大规模开发房地产起码都要备妥新台币上百亿元资金。
  然而,大陆入世所带来的房地产市场巨大商机,与近年以来大陆火爆的房地产销售业绩,却又引起台湾岛内企业的极大兴趣。尽管台湾当局一直未完全开放台商投资大陆房地产,但台商早已通过各种途径在大陆投资,其中在上海的台湾汤臣集团投资规模相当宏大。台商出现一股投资大陆房地产热,长谷建设、信义房屋与太平洋建设等知名房地产公司继续扩大在大陆的投资,争取大陆每年2400亿元人民币的房地产市场。到2003年底为止,大陆已有100多家高尔夫球场和俱乐部,这其中有一部分就是台商投资的。
  到2002年6月底,正式通过台湾“经济部”批准汇往大陆投资房地产业的资金近40亿元新台币,主要投资企业包括了润泰创新国际、龙邦开发、长谷建设、信义房屋等。另外,台商对基建与道路等工程项目投资增多等。大陆工业园区、高科技厂房的需求日益提高,使得台湾专门开发高科技厂办园区的建商,已计划登陆,再逐步扩张房地产投资开发的业务。广州市实际利用台资中大约有四分之-是来自企业增资。投资广州的台资企业绝大数是自购土地,自建厂房,投资期限者15在30年甚至50年以上,被称为“扎根型投资”。而在前期投资房地产业的台商,如汤臣集团等,也取得了不俗的业绩,开始产生赢利了。
  但房地产是一个需要大量资金的行业,因为台湾当局限制投资大陆,现在有实力的台商在大陆投资房地产的仍不多。
  就在台商积极进入大陆房地产市场的同时,大陆房地产业也试图借入世的东风进入岛内发展。面对入世的压力与经济不景气,台湾当局有意开放大陆投资岛内房地产,尽管尚未完成立法?但已引起两岸房地产业的关注。
  台商在广东成片开发台商投资区
  广东省台资企业居全国第一。
  基于邻近香港交通运输便利之故,广东成为台商投资设厂的首选。台商在广东省各市和绝大部分县均有投资,以珠江三角洲地区(东莞、深圳、佛山、惠州、江门、珠海、中山)最多。2005年,广东省台资企业总数居全国第一。
  台商在广东地区投资项目,企业增资情况普遍,很多企业利用原来已有的用地,扩建厂房,扩大生产,仅东莞市增资项目就达929宗,增资额达7.7亿美元。
  近年来,粤台经贸合作日趋紧密,台资在广东外来投资中居第二位,粤台之间贸易额占全省进出口贸易总额近10%,台商在广东投资举办了一批资本、技术密集型项目和“三高”农业项目,形成了各具特色的产业群,并得到了较好的回报。进入广东投资办厂的台商已形成一股潮流,以每年数百家的速度增长。
  近年台商在广东省投资的一个新趋势:由单个项目企业向区域经济项目发展,台商开始在广东独资开发或与当地政府部门合作成片开发台商投资区。一些大的台资企业和财团正计划独资在设立专门的″台商高科技工业投资区″,发展高新科技项目。截至1998年,台商在广东投资2000万美元以上项目的行业排名,房地产开发与经营业位列第一。目前在粤台商投资以扎根型为主,绝大多数企业自购土地,自建厂房,投资期一般为20、30年,甚至50年,它们已成为广东省较为稳定的外来投资。在粤台企高达90%以上盈利,大大增强了台商投资广东的信心。
  由台商自行投资、自行开发、自行招商、自行管理的台商工业园区得到长足发展。
  台湾著名资讯科技企业鸿海集团在深圳和昆山拥有3000亩厂房和众多的大陆配套企业,并形成了自己的电脑高科技关键零组件品牌──富士康。2001年,富士康出口额高达24亿美元,居大陆外资企业榜首。
  世界第三大个人电脑制造商宏碁电脑1998年在中山火炬开发区投资建厂,目前占地550亩的宏碁电脑科技园区已成为该集团在全球的三大生产基地之一,并吸引了协昱电子、联益精密、宏塑电脑等一批配套企业相继落户火炬区,形成完整的产业链。
  目前,惠州已有8个面积在10万平方米以上的台商工业园区,合计总面积400多万平方米,聚集了200多家台资企业。惠阳陈江大欣工业园区
  在董事长张秋进先生的带领下,经过多年努力,现已发展成为一个占地100万平方米、拥有企业30多家、员工近万人、产值达数亿美元的灯饰城。惠阳市水口镇已征地2平方公里,开始兴建汤普台商工业园区,总投资规模将达到10亿元人民币。在惠州投资的台商普遍取得较好经济效益后,纷纷增资购地建厂房,扩大再生产。据统计,至目前为止,在惠州盈利后购地建厂房扩大再生产的台资企业有40多家。惠东县汉辉照机器材有限公司以前是租赁厂房生产,盈利后在太阳城工业区购地10万平方米土地,新盖厂房,扩大生产。落户惠阳市沥林镇的惠阳国威运动器材有限公司今年增资1000万美元,新购土地10万平方米扩大再生产。惠阳金伟达工业有限公司今年计划在沥林镇购地5万平方米,增资500万美元。惠阳大欣集团今年上半年增资500万美元,新扩建两个占地面积分别为25万平方米和10万平方米新工业园区。陈江蔚盛集团增资2000万元,扩建一个占地10万平方米的新工业园区……
  台湾人有择群而居的偏好
  他们看好广东东莞前景,准备在那里筹建“台湾村”。
  台湾人买大陆房地产逐年增温,出现了台商与岛内民众在大陆购产置屋热。现台北市设立大陆房地产销售点不下十家。这两年,许多稍早进入大陆的台商,兼职做起房屋经纪,向亲友介绍大陆房地产。更多的还是拿着地图和搜集的物业资料,慢慢寻找目标的“散客”。这些人大多从网上和官方资料中获得信息,再寻找相关地点的楼房,逐户比较。上海、苏州等大城市的高级别墅或公寓成为抢手货。2002年上半年境外人士在上海购屋数量逾4000户,其中有七成来自台湾买家,购屋数量直逼去年境外人士全年买房数量2900户数字,高居首位。
  东莞成了一个加工业的成套性的加工区,在世界上也是少有见的。东莞已成世界最大的IT配套基地,成为全球最大的IT制造业基地之一。IBM亚洲区副总裁亦曾说,从东莞到深圳的高速公路一旦堵塞,全球70%的电脑产品将出现缺货。世界上每10双运动鞋中就有一双产自东莞的台企。占广东台资企业1/3的东莞,近年来台资注入量依然有增无减。2005年1-6月东莞引进台资同比增长37%。截至2005年1月?在东莞正式注册的台资企业有5000多家,还有以其他地区名义注册的台资企业1000家。更有10家产品在国际市场占有率排在第一位。目前注册在案的在东莞台商大概有8万多人,如果算上流动人口的话,东莞接纳的台商有10多万人。东莞厚街如今已是满街飘荡着台商的闽南话。有“小台北”之称的厚街镇康乐路,路两旁的骑楼下,各色灯箱招牌翘首迎客。每到夜晚,这里流光溢彩,人们恍若身处台北街头。
  目前,深圳、东莞等高档地盘楼市的走俏,很大程度得助于这股来自台湾的置产风潮。位于深圳红树湾片区的红树西岸是深圳关内正在推出的高档物业项目,一直极力拓展其境外市场。从2005年6月开始,该楼盘的港商和台商的成交比例有了明显上升。从客户构成比例情况来看,港、台商成交比例5月是30%,6月就超过50%。
  按照台企的规定,在东莞的台商每年会有1/3留在企业值班,也就是主动或被动留在东莞的台商人数至少达到3万多人。安居方能乐业,在东莞打拼多年的台商迫切需要一个温馨的家园。继“大陆第一所台商子弟学校”获得成功后,台湾房产开发商又相中东莞未来前景,准备在东莞筹建“台湾村”。未来的东莞台湾村同台商子弟学校一样,都是由台湾来的乡亲组成的社区,无论生活习惯还是民情风俗都比较近似,所以,居住在“台湾村”里的台湾人在感情的交流、信息的互通等方面都能获得充分的满足。
  在东莞,置办一份家业已成了台商的共识。“台湾村”的卖点也是对台商在大陆居家观念的一个冲击。筹建“台湾村”,就是要打破台商“以厂为家”的观念,让台商真正实现“住商分离”,促使他们不仅仅关心“钱途”,而且还要关心家人以及生活品质问题。目前许多台商家庭举家住在工厂,不仅要面对一些生活方式习惯的不便,而且厂内生活文化设施稀缺,家人如果长期居住,文化也会有落差,更何况厂内的住家规划,大部分无法满足真正的居住功能需求。
  现在已经有大量台商在东莞买房定居。据了解,随着东莞台两地交往的密切,两地交通越来越方便,东莞房地产价格的相对低廉,使得众多的台商开始在东莞购房、置业,有的甚至让孩子转到东莞入学。
  大陆与台湾的房地产政策
  广东鼓励外商投资开发普通住宅建设;台湾放松了在大陆投资房地产的“关口”。
  广东省公布的鼓励外商投资产业目录是:房地产业的普通住宅开发建设;限制外商投资产业目录是:房地产业的土地成片开发(限于合资、合作),高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营,大型主题公园的建设、经营。
  台湾“经济部”2002年12月公告实施有条件,适度开放台商赴大陆投资房地产开发业。第一年赴大陆投资总额不超过100亿元新台币,未来将视台湾经济情况再作调整;赴大陆投资房地产开发业的个案投资金额不得超过1000万美元。开放赴大陆投资房地产开发业范围,依台湾行业标准分类,但不涵盖工业区、工商综合区、公共建设及新市镇、新市区之投资开发、兴建及租售。开放对象以在台湾从事房地产开发业者为限,并须经营3年以上,且近3年至少2年有盈余者。投资人须财务健全、偿债能力佳、流动、速动比例在100以上,负债未达净值之50%。投资人申请许可时,必须提出资金回流等对岛内回馈等条件。2002年6月30日以前未经主管机关许可赴大陆投资于今年12月31日以前申请补办许可者,个案金额不得逾1500万美元。投资人(包括自然人及法人)及其关系企业在岛内有不良债信纪录者,亦不得补办许可。其他从宽处理,不受上述限制。
  台湾“经济部”并强调,开放后如果企业仍“违法”到大陆投资遭查获有具体事证者,企业负责人将处2年以下有期徒刑,并处5万到2500万罚金,连续罚至撤资为止。
  台湾“内政部营建署”也决定开放建筑业赴大陆投资房地产,将房地产投资从“禁止类”改为“专案审查类”,但采取每年赴大陆投资以200亿元新台币作为上限的总量管制办法。房地产是一项大投资,一两个投资案可能就需要投入200亿元,这一规定远不能适应新的形势。

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