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房价到底是涨是跌?

信息来源:eooaoo.com  时间:2008-01-25  浏览次数:96

  公共住房制度的建立与完善是一项既迫切又长期的任务。如果占城镇全部家庭15%~20%的低收入和偏低收入家庭的住房问题,能够通过政府建立的住房保障体系得到解决,当前房价高的矛盾就不会如此突出。国家发改委、国家统计局近日公布调查显示,2006年10月,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.4%,其中北京以10.7%的涨幅领先全国。这是自2005年7月份“70个大中城市房屋销售价格指数”开始公布以来,北京房价连续上涨的第15个月。
  权威部门发布的统计公报,固然能够帮助我们深入探究房价之秘,只不过,很长时间以来,此类数据和普通百姓的真实感受之间,并非全无出入之处。房价究竟是跌是涨,似乎有点云遮雾罩。
  上涨压力继续存在
  《第一财经日报》报道称,今年第三季度,全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨6.7%,同比涨幅较高的主要城市包括:深圳12.3%,北京10.9%,厦门10%,成都8.9%,呼和浩特8.4%和广州8.3%等;下降的城市只有2个,分别是:上海2.3%,丹东0.1%。建设部房地产司副司长姜万荣表示,房地产宏观调控的成效还是初步的、不稳定的,部分地区房价上涨的压力依然较大,而他给出的两个解释是:正在审批的项目因套型结构调整而延期开工,导致商品住宅新开工面积环比下降,因而影响了商品住房的后续供应。另外,随着物权法的制定和实施,今后征地拆迁的成本会更高,周期会更长,也可能会推动房地产市场价格的再度上涨。
  《中华工商时报》援引上海地田房产经纪有限公司大木桥路分公司店长王伟民的话说,“我们这里140平米以上的大房型出手价是下来了,而100平米的小房型、自住型的价格基本没动,部分甚至有所上升。因此,你说房价是下降还是上升?”该文分析认为,上海楼市的均价是下来了,那是因为外环楼盘成交量大、楼盘大。此外,6月到9月间调控政策密集出台,一些投资者密集抛盘,对他们来说,一定幅度的下调价格远比缴税合算。还有就是,数据显示的是成交价,一些业主为了避税,有意作低房价,但这并不是实际成交价。
  《经济观察报》报道称,对于开发商来说,这是最坏的日子,也是最好的日子。房地产业仍处在第二轮宏观调控的敏感时期。对于投资者来说,这时候进入房地产业,就好像进入了风暴中心。不过业内人士表示,开发商脆弱的资金链快要绷断的时候,往往就是不少机构以房地产基金名义进场获利的大好时机。在过去几年中,这样的一幕已经一再上演。这或许可以解释,为什么今年央行两次提高贷款利率,三次提高金融机构存款准备金,房地产投资增势却不减。
  新一轮调控呼之欲出
  《上海证券报》发表文章认为,近年来,房地产一直是市场、政策调控的焦点,房地产开发投资增长一直保持较高水平,房价也在政府房地产调控中逆势上扬。那么,房地产调控如何才能落到实处呢?首先是要必须明确对房地产投资及对房地产调控目标的认识。只有这样,房地产宏观调控才能够做到“有的放矢”。然后,应根据宏观调控目标,制定出切合实际且具有可操作性的具体政策措施。该文指出,房地产调控必须落脚在:以和居民收入相适应的房价水平,满足居民的合理住房需求。并且,在现阶段上,必须保持较高的房地产开发投资规模。
  《中国房地产报》援引专家意见称,目前房地产调控的做法需作调整,现在的问题是有大批需要买房的人,他们不买是因为他们买不起。开发商、投机商不降低价格是因为有大批潜在购房者。他们的大多数不担心现金流的问题,在早期的炒房过程中已经积累了足够的资金,而且银行帮他们扛了多数的资金。银行供给他们资金是因为银行实在没有好的项目可以投,快速高涨的房地产,使得他们手中的资产在升值,至少在房产崩溃前是这样,所以银行最不希望看到房地产出现暴跌。
  《南方周末》发表文章指出,要结束一个牛市并不是轻而易举的事,政府之手要和市场的力量之间作殊死较量。针对目前的房地产市场,急需出台更多的经济调控措施,如:对房地产转让征收高比例的所得税。此举是为了抑制部分人在房地产市场投机炒作。在国外,这是一条普遍采用的调控房地产市场的措施,有些国家的房地产所得税高达100%,让从事投资性买房的人无利可图。此外,除了正常的金融、税收政策之外,要有效遏止房地产价格的过快上涨,很重要的手段就是调整政府官员的业绩考核标准,将公共住房保障制度的落实情况列入地方政府的政绩考核体系中,就像抓计划生育那样抓住房问题。
  房价之外大有文章
  《扬子晚报》援引清华大学房地产研究所教授刘洪玉的话说,宏观调控首先要完善制度环境,其中公共住房制度的建立与完善是一项既迫切又长期的任务。如果占城镇全部家庭15%~20%的低收入和偏低收入家庭的住房问题,能够通过政府建立的住房保障体系得到解决,当前房价高的矛盾就不会如此突出。我国目前住房保障制度还远不够完善。有的地方政府,明确提出自己的城市不需要经济适用房,拒绝为此投入公共资源。有的城市虽然建了经济适用房,但没有管好,结果开宝马的也住进了经济适用房小区,有的明星甚至一买就是一二十套,导致了资源分配不公。
  《财经》杂志发表文章指出,作为一种特殊商品,房地产具有必需品和投资品的双重特征,政府首先应从必需品的特性出发,在解决中低收入阶层的住房问题上明确自己的角色。通过一系列政策可以看出,政府对承担这一角色在道理上是清楚的。但在执行中,如此重大的政策取向,没有也无法进入各级政府的公共选择程序,而强势利益集团的影响却极易左右决策;加之土地市场迟迟不放开,中央和地方政府在土地收益上的分配机制,也强化了地方政府在房地产发展中的利益驱动。因此,纵在“新政”之后,落实这一基本政策也是效率低下,进展缓慢。
  该文认为,因为过分追求“调控”的短期效果,两年来从中央到地方的许多“调控举措”,都是行政微观干预与宏观调节交错运用,模糊了政府与市场的边界;而且,因缺乏对于需求结构的准确把握,有些措施甚至加重了中低收入层的负担。所以,必须对“新政”方略进行调整。来源:《国际金融报》

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