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最难捉摸是楼市 房价预测不可信

信息来源:eooaoo.com  时间:2008-01-25  浏览次数:99

  就像那些在停摆的钟上读时间的人一样,预测英国房价将会下跌的人,总有一天会说对。但与此同时,房价依然在涨,伦敦地产经纪则对明年1月份金融城奖金所带来的前景垂涎欲滴。最近,主要抵押贷款银行宣布,它们会通过提供高出收入4倍的贷款,以及房价125%的贷款来帮助新买家。
  如果房价上涨,那么大多数其他资产的价值也会上升。包括惟一一种确实比房屋更安全的资产类别——长期政府债券。如果最近发布的50年指数股票,在大约10年前英国房地产再次繁荣时就已经存在的话,那么这种债券的价值已翻了一倍。从这种角度而言,房价发生的变化,并不那么显著。
  一旦买房的主要动机是期望尽快以更高价位出售给其他人,就会出现资产泡沫。这种泡沫必定破裂,因为那种期望定会迟早落空。从这个意义上讲,除了在某些非常有限的市场领域以外,从未有过住宅市场泡沫:买房的绝大多数人,都打算用于居住。
  在无泡沫时期,对于基础价值有变幻无常的估值,而价格就在这些估值周围振荡。这种投机价格通常表现为,短期的正序列相关(如果价格已经上涨,则趋向继续上涨)和长期的负序列相关(高于平均涨幅的时期之后,跟随着低于平均涨幅的时期)。如果我们知道短期变为长期的时间,那么我们都会变富的,但是我们不知道。
  这种形式是一种均值回归——价格回归到历史均值。5年来,认为英国房价被高估的专家共识,取决于一个关键事实——房价与收入的比率处于历史高位。但是虽然有一些很好的理由,期望股票的价格收益比率,向长期均值回归,但却没有类似有说服力的理由,期望房价发生同样的变化。房屋既是一种资产,又是一种大宗商品,它需要的分析要复杂得多。
  在很大程度上,价格反映地理位置,而非居住条件。你不能在纽约东69街或伦敦Belgravia区盖更多的房子。你也不能在最富声望的地段盖更多的房子,因为享有声望的地段的本质就是物以稀为贵。
  地点好的房子,是经济学家佛瑞德·赫希所称的位置商品。房价因此成了一种社会学和经济学的产物。这种结合解释了为什么英国、爱尔兰和西班牙出现了欧洲房价的最快增长,而不是法国、意大利和德国。它也说明了为什么夏威夷、加利福尼亚和纽约成了美国的热点地区,而不是爱达荷州、密西西比州和内布拉斯加州。
  有抱负成为富人的人,没有将那些非常富有的人从最好的房子中挤出去,但他们让那些非常富有的人为房子付了更多的钱。这是寻求身份和富裕象征的自我拆台的特征。因此,房价水平,不仅取决于收入水平,还取决于社会风俗和财富分配。
  要成功地预测房价,就要有良好的经济模型、对渴望这种社会动力的正确评价,以及交易员对市场心理波动的洞察力。没有多少人能集这些技能于一身。
  (国际金融报)

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