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房地产中介进入调控视野

信息来源:eooaoo.com  时间:2008-01-25  浏览次数:112

  近日,建设部正式发布了《中国房地产经纪执业规则》,明令禁止房地产中介吃差价,并要求加强交易资金的监管。有关专家认为,《规则》的出台不仅体现了管理部门整顿中介行业、维护消费者权益的决心,更是楼市宏观调控的继续和深入。如果中介交易秩序能够自此走向规范,房价虚高的顽症将有望得到缓解。
  吃差价成为地产中介公开的秘密
  近两年房价持续走高,各地的中介公司发展随之也步入“快车道”。据房管部门统计,目前,仅深圳通过政府认可的房地产中介经纪机构就有190多家,从业人员2万多人,门店数量达到3000多家。
  蜂拥而起的店面、同质化的服务,导致房地产中介市场的竞争日益激烈,不少中介公司为了赚取利润,不惜欺诈消费者,或是偷税漏税。“吃差价已是地产中介公开的秘密,许多中介公司都是这么做的。”一位房地产界不愿透露姓名的人士说。
  广东国政律师事务所主任律师邵树强告诉记者,中介吃差价的手段不外有二,一是利用购房者和卖房者的信息不对称,欺上瞒下,玩“低进高出”的把戏。但如果买卖双方见面的话,这种伎俩容易被戳穿,从而引发法律纠纷。由于这个原因,一些中介开始翻新花样,采用“现金收房”的手段吃差价,即中介利用“一次性付全房款”的噱头吸引卖房人,然后再转手以更高的价格卖给购房者。
  由于中介公司在“现金收房”行为中只是一个过渡者,不需要支付各种税费,利润空间很大,目前已成为二手房交易中日益流行的新手段。业内人士举例介绍,一套售价60万元的房产,采取现金收房方式完成交易,中介公司的利润可达该房售价的7%至10%,而正规经营下,中介公司收取的佣金在3%以内,二者利润相差悬殊。
  一些房地产中介挪用客户资金情况严重
  比吃差价更为恶劣的是,由于监管缺位等原因,一些地方的房地产中介公司挪用客户房款的现象比较严重,并将所挪用资金用来炒房、炒股、开设门店等。这既损害了消费者的利益,扰乱了正常的市场秩序,不利于当前的房地产宏观调控,同时也容易埋下金融风险的隐患。
  据了解,目前中介公司参与房屋交易时,一般都是要求购房者在合同签订的三天内,将首期款(一般是售房款的两到三成)打入指定银行账户,进行资金监管。等到国土房管部门登记,合同生效后,中介公司才会把房款付给卖方。由于目前没有严格的法律限制,购房款在中介公司账户上的停留时间短则一个月,长则半年或更久。
  由于铺面多、业务量大,加上没有监管,一些不法的房地产中介就利用收、付款的时间差,采取“拆东墙补西墙”的办法,挪用这些资金,用于炒房、炒股、开设门店,追求短期利润。
  深圳地产分析人士尹香武说,很多中介公司挪用客户资金的做法,实际上相当于自办“小银行”,开设的门店就等于银行的营业网点。门店越多,吸纳的房款就越多,可以倒转腾挪的空间就越大。因此一些中介公司热衷于“超常规发展”,开设的分公司、门店很多,但交易量却很少,其原因就在于中介公司“醉翁之意不在酒”。
  深圳市房地产业协会副秘书长张文华说,虽然目前没有确切的统计数据,但是可以肯定的是中介公司挪用客户资金的行为是比较普遍的,因为蛋糕庞大且缺乏监管,包括一些大的中介公司都很难经得起诱惑。
  地产中介将进入新一轮行业洗牌?
  “可以说,中介公司在近两年的房地产市场中扮演了不光彩的角色,他们的所作所为,在某种程度上是助推了房价的虚高。”福州大学房地产研究所的一位专家表示,从这个意义上解读《规则》的出台就不难理解国家有关部门的苦心,政府有关部门显然是想将“调控风暴”刮进这个曾经的“死角”,从而巩固宏观调控的成果。
  “风起于青萍之末”,尹香武告诉记者,目前各地的地产中介公司都陷于饱和竞争的困局,政府有关部门如果在此时出重拳进行整顿,毫无疑问将引发一场震荡性的行业革命。吃差价和腾挪购房预付款的模式难逃阳光法则的拷问,而优质服务、诚信品牌将成为中介公司的核心竞争力。
  “但关键是执行”, 尹香武表示,从目前发布的《规则》来看,还是指导性的、意见性的条文多,惩罚性的措施少,比如吃差价的行为如何处罚、新的资金监管方式应该如何执行,《规则》都没有提到。因此《规则》的具体效果,要到明年1月正式实施后才能看出来。

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