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北京房地产供地仅能完成计划54

信息来源:eooaoo.com  时间:2008-01-25  浏览次数:120

  土地供应将连续两年未完成计划,实际开发量逐年减少,土地供应是否充足引发争议
  本报记者 林喆
  北京市土地整理储备中心统计数据显示,2006年北京出让的房地产开发用地面积总计为1031公顷。其中含住宅商品房性质的土地面积为918.5公顷,商业、金融、办公和公建等性质的用地为112.5公顷。
  而北京2006年度土地供应计划中,住宅商品房用地为1600公顷,商服用地300公顷,实际土地供应量仅为计划的54%。
  将连续两年未完成计划
  2005年,北京计划供应的住宅商品房用地为1750公顷,商服用地550公顷。而实际成交的房地产开发用地仅为554公顷,不到计划的四分之一。
  2006年北京已经成交的土地共70块,面积为575.1公顷;正在交易的土地有14块,面积为268.6公顷;即将于今年四季度入市的土地有18块,面积为187.3公顷。
  有关统计显示,北京市2005年和2006年度土地供应计划均为6500公顷。2006年新增建设用地3900公顷,存量建设用地2600公顷,其中住宅商品房和经济适用住房用地合计为1900公顷,这意味着实际土地供应量仅为计划的54%。
  对此,北京市国土资源局的崔主任解释道,土地供应包括划拨、出让和租赁,而房地产开发用地的招、拍、挂,特别是住宅商品房用地,只是其中的组成部分,因此从直观的数字看,北京2005年和2006年土地实际供应和计划相差会很大。
  此外,崔主任还指出,建设用地的出让计划中,包括了部分生地(未形成建设用地条件的土地),按照北京市的有关规定,只有熟地才符合出让资格,而从生地到熟地的转变中,有一定的时间差。因此当年的房地产开发用地的供应计划,和实际也会有些出入。但他表示,将尽量完成今年的计划。
  首都经济贸易大学教授张跃庆分析,实际的土地供应涉及土地整理的现状、运作模式、资金投入、整理时限以及实际立项等问题,因此很可能会和计划有差别。
  土地供应虚实
  北京市的房价近年来不断飙升,开发商曾声称房价上涨与土地供应不足有关。但有关方面一直对此否认。针对土地供应量是否充足的问题,开发商与土地主管部门往往各执一词。
  然而,比较明确的一点是,北京市房地产用地当年的实际开发量确实是在逐年减少,而且与计划也相去甚远。据媒体报道,2005年比2004年减少50%,今年预计将比2005年减少40%左右。
  对此,北京市国土局副局长张维的解释是,北京的房地产用地供应量在2005年已被提前释放。北京国土局公布的北京历年土地供应情况为:2002年总量为4559公顷,2003年增至6438公顷,2004年更高达9498公顷,2005年则回至与2003年持平。相应地,北京市历年(1至10月)住宅(包括商用)土地供应情况显示:2002年为2600公顷左右,2003年为2900公顷左右,2004年攀升至3800公顷左右,2005年则只有500公顷强。
  据北京市国土资源局市场处有关负责人介绍,政府认定的因2004年“8·31”而提前释放的土地总量为1290公顷。
  而北京市建委有关负责人估计,“8·31”前后,北京房地产开发商手里掌握的土地应该有2800多公顷,其中住宅用地1800多公顷,而每年又有计划推出新地。因此,他认为北京的土地供应是充足的。
  实际上,北京闲置土地究竟有多少,迄今并没有权威数据,所谓1290公顷,是在“8·31大限”前后突击闯关办完相关手续的土地。此数字超过2006年北京房地产用地实际供应量,并一倍于2005年的数量。
  业内人士认为,北京市2005、2006年土地供应计划和实际执行存在落差,与政府在全面实行招拍挂之前的土地储备不足有关;但根本上,则在于土地管理部门希望通过减少土地供应、放慢供地节奏,先挤出土地市场遗留的土地存量。
  中大恒基研究人士表示,土地供应计划仅有参考意义,主管部门会根据当年的市场情况来对土地供应做出调整。这一方面是通过土地杠杆来调节市场供应量,挤压出市场上存量土地的供给,降低土地闲置率;另一方面可以随时根据市场状况调节土地的供应时间和地块大小,调整供地方式,把地价控制在合理范围内。
  张跃庆教授分析称,根据楼盘开发周期,当年的土地供应并不能完全开发完工,因此,对房屋的实际供应影响不大。但如果当年土地供应较大幅度减少,则会影响人们的预期,从而增加当期的需求,有可能抬升房价。

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